خصم ضمان الأعمال (المحتجزات): كيف يُحسب ومتى يُرد
ضمان الأعمال، ويسمى أيضاً تأمين الأعمال أو المحتجزات، نسبة يقتطعها صاحب العمل من قيمة الأعمال في كل مستخلص ويحتفظ بها ضماناً لإصلاح ما قد يظهر من عيوب. وهو ليس خصماً نهائياً من حق المقاول، بل مبلغ مؤجل يُرد إليه بعد الاستلام وفق ما يحدده العقد. يحدد العقد نسبته، وقد يضع له سقفاً، ويحدد موعد رده.
بقلم فريق تعمير الهندسي · نُشر في · آخر تحديث
كيف يُحسب ضمان الأعمال في المستخلص
يُحسب على إجمالي قيمة الأعمال المنفذة حتى تاريخه (التراكمي)، ثم يُطرح منه ما احتُجز في المستخلصات السابقة، فيبقى المحتجز في المستخلص الحالي. إذا نص العقد على سقف، يتوقف الاحتجاز عند بلوغه.
المحتجز حتى تاريخه = أقل قيمة بين (إجمالي الأعمال التراكمي × نسبة ضمان الأعمال) والسقف
المحتجز في هذا المستخلص = المحتجز حتى تاريخه − المحتجز في المستخلصات السابقة
يحدد العقد أيضاً ما يُحتجز عليه: قيمة الأعمال فقط، أو معها الأعمال الإضافية والمواد الموردة. وفي فيديك الأحمر 2017 تُطبق نسبة المحتجزات المحددة في بيانات العقد على قيمة الأعمال وتعديلات تغير القوانين والتكاليف وبعض الإضافات الأخرى، حتى الحد الأقصى المحدد، وإذا لم يُحدد حد فلا سقف (البند 14.3).
متى يُرد ضمان الأعمال للمقاول
| العقود الحكومية بمصر (قانون 182 ولائحته) | فيديك الأحمر 2017 | |
|---|---|---|
| النسبة | 5% من القيمة المقررة للأعمال المنفذة، ويُصرف 95% (المادة 93 من اللائحة) | النسبة المحددة في بيانات العقد، ولا توجد نسبة افتراضية في الشروط العامة (البند 14.3) |
| السقف | حسب كراسة الشروط والعقد | الحد المحدد في بيانات العقد كنسبة من قيمة العقد، وإن لم يُحدد فلا سقف |
| الرد | يُصرف كاملاً عند الاستلام المؤقت (المادة 93 من اللائحة) | النصف الأول بعد شهادة استلام الأعمال، والنصف الثاني بعد انتهاء آخر فترات الإخطار بالعيوب (البند 14.9) |
| الرد المبكر | يجوز صرفه قبل الاستلام المؤقت مقابل خطاب ضمان بنكي ينتهي بعد 30 يوماً من الاستلام المؤقت (المادة 93 من اللائحة) | لا تنص عليه الشروط العامة، وتقترح إرشادات الشروط الخاصة بنداً اختيارياً يُصرف بموجبه جزء من المحتجز مقابل ضمان بنكي |
هذه أحكام المرجعين كما تلخصها بيانات تعمير المرجعية. نسبة عقدك وسقفه وموعد الرد فيه هي الحاكمة، فاقرأها في الشروط الخاصة أو كراسة الشروط.
الفرق بين ضمان الأعمال وخطاب الضمان
| ضمان الأعمال (المحتجزات) | خطاب الضمان البنكي | |
|---|---|---|
| ما هو | مال نقدي من مستحقات المقاول يحتفظ به صاحب العمل | تعهد من بنك بأن يدفع لصاحب العمل مبلغاً محدداً عند طلبه وفق شروط الخطاب |
| أثره على المقاول | يقلل السيولة لأن جزءاً من كل مستخلص لا يُصرف | يبقى المال مع المقاول، لكنه يدفع عمولة للبنك وقد يحجز البنك غطاءً |
| متى يُستخدم | يُخصم تلقائياً من كل مستخلص | يُقدَّم مرة واحدة بمبلغ محدد |
| أمثلة | المحتجز في كل مستخلص | ضمان الدفعة المقدمة، وضمان الأداء (التأمين النهائي)، وخطاب ضمان بديل عن المحتجز |
في العقود الحكومية بمصر تُصرف الدفعة المقدمة مقابل خطاب ضمان بنكي غير مشروط بنفس القيمة، ويُخفض الخطاب كلما استُردت الدفعة (المادة 44)، ويُرد التأمين النهائي عند تسوية الحساب النهائي بعد الاستلام النهائي (المادة 93 من اللائحة). وفي فيديك الأحمر 2017 يقدم المقاول ضمان الأداء بالمبلغ المحدد في بيانات العقد (البند 4.2). أي أن المشروع الواحد قد يجمع المحتجزات وأكثر من خطاب ضمان في وقت واحد.
ضمان الأعمال في دفاتر المقاول
المحتجز ليس مصروفاً ولا خسارة، بل مبلغ مستحق للمقاول مؤجل الصرف. لذلك يُسجل عند اعتماد المستخلص ذمةً على صاحب العمل باسم «محتجزات لدى العملاء»، ويُقفل عند الرد. وفي مقاول الباطن يحدث العكس: ما يحتجزه المقاول الرئيسي من مستخلص الباطن التزام عليه حتى يرده.
- تابع رصيد المحتجزات لكل مشروع ولكل صاحب عمل، مع موعد الرد المتوقع.
- لا تنس المطالبة بالرد بعد الاستلام، فالرد لا يحدث دائماً تلقائياً.
- إذا كان المحتجز كبيراً، قارن تكلفة خطاب ضمان بديل بتكلفة تجميد المال.
مثال محلول: ثلاثة مستخلصات بنسبة ثابتة وبسقف
عقد قيمته 2,000,000 جنيه. النسب افتراضية للتوضيح. الحالة الأولى: ضمان أعمال 5% بلا سقف. الحالة الثانية: 10% بسقف 5% من قيمة العقد أي 100,000 جنيه.
| المستخلص | إجمالي الأعمال التراكمي | المحتجز حتى تاريخه (5%) | المحتجز في المستخلص | المحتجز حتى تاريخه (10% بسقف) | المحتجز في المستخلص |
|---|---|---|---|---|---|
| مستخلص 1 | 400,000 | 20,000 | 20,000 | 40,000 | 40,000 |
| مستخلص 2 | 900,000 | 45,000 | 25,000 | 90,000 | 50,000 |
| مستخلص 3 | 1,500,000 | 75,000 | 30,000 | 100,000 | 10,000 |
في الحالة الثانية بلغ المحتجز السقف (100,000) في المستخلص الثالث، فاحتُجز فيه 10,000 جنيه فقط بدلاً من 60,000، ولا يُحتجز شيء بعده. وفي الحالة الأولى، إذا اكتمل العقد بقيمته كاملة يصبح المحتجز 100,000 جنيه: يُرد كاملاً عند الاستلام المؤقت في عقد حكومي بمصر، أو على دفعتين في عقد فيديك 2017: 50,000 بعد شهادة الاستلام و50,000 بعد انتهاء فترة الإخطار بالعيوب.
خطوات التعامل مع ضمان الأعمال
- اقرأ في العقد نسبة ضمان الأعمال، وما تُطبق عليه، والسقف إن وُجد، وموعد الرد وشروطه.
- احسب المحتجز في كل مستخلص على التراكمي ثم اطرح السابق، وتوقف عند السقف.
- سجل المحتجز ذمةً على صاحب العمل، وتابع رصيده لكل مشروع.
- عند الاستلام (المؤقت أو شهادة الاستلام حسب العقد) قدم طلب الرد مع محضر الاستلام.
- إذا أردت السيولة مبكراً وكان العقد يسمح، قدم خطاب ضمان بديلاً عن المحتجز.
- في المستخلص الختامي تأكد أن المحتجز الكلي مطابق لمجموع ما احتُجز فعلاً.
كيف تنفذه في تعمير
في تعمير تضبط نسبة المحتجزات وسقفها كنسبة من العقد في شروط عقد المشروع، فيُحسب ضمان الأعمال تلقائياً عند اعتماد كل مستخلص.
- تأمين الأعمال (المحتجزات) سطر مستقل في ملخص المستخلص من الإجمالي إلى الصافي المستحق.
- النسب تُطبق عند اعتماد كل مستخلص، وتعديلها يسري على الاعتمادات القادمة فقط.
- لكل مقاول في سجل المقاولين شروط عقد خاصة به: نسبة المحتجزات وسقفها وفترة الضمان.
- يُسجل رد المحتجزات بنوع مستقل «رد محتجزات»، فيظهر منفصلاً عن الأعمال المنفذة.
مصادر
- اللائحة التنفيذية للقانون، قرار وزير المالية رقم 692 لسنة 2019 (الوقائع المصرية، العدد 244 تابع (ب) في 31 أكتوبر 2019)
- فيديك: شروط عقد التشييد (الكتاب الأحمر)، الإصدار الثاني 2017. النص من النسخة المرخّصة لدى الناشر
هذا الدليل شرح إرشادي بصياغة فريق تعمير الهندسي، وليس نص القانون ولا نص العقد ولا استشارة قانونية. الأرقام في الأمثلة افتراضية للتوضيح. شروط عقدك والنص الرسمي المنشور هما الحاكمان، فراجعهما مع مستشار العقود قبل أي قرار.